延吉路、福州北路、浮山后 上半年青岛人买二手房最喜欢这三个片
[摘要] 今年1～6月，岛城二手房共计成交25265套，虽同比下滑34％，但回顾这6个月的成交情况可以看出，数据正在不断攀升。
岛城的二手房市场，在经历了2021年的高开低走后，在2022年上半年显示出逐渐回暖的势头。据贝壳数据统计，今年1～6月，岛城二手房共计成交25265套，虽同比下滑34％，但回顾这6个月的成交情况可以看出，数据正在不断攀升。记者在探访市场时也发现，受各种利好政策的影响，自4月起，岛城的二手房挂牌量、带看量、成交量都有所提升。但相较于新房市场来说，仍然不明显。业内人士表示，二手房市场整体复苏尚需较长时间，预计今年8月以后会有相对明显的变化。
青岛房产网红天团特邀专家张斌表示，整体来看，上半年岛城二手房市场正处于修复期。从供应端和需求端来看，数据均有所提升，只是上涨变化不大。“经过各种利好政策的刺激，整个市场虽然还弥漫着观望的情绪，但对于购房者来说，最重要的利率已到达低点，所以急需买房的人一般就直接买了。那些暂时没行动的，基本是些不急买的。”张斌表示，目前从5月份和6月份的成交数据来看，上涨势头不错，预计下半年会稳步回升。
贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示，相较于一线城市，岛城市场的变化相对会晚一些。目前一线城市二手房市场尚未有明显变化，预示着岛城二手房整体复苏尚需较长时间。“预计今年8月份以后，市场会有相对明显的好转。”刘倩倩说。
据贝壳数据统计，今年1～6月，岛城二手房共计成交25265套，相较于去年同期的38590套，同比下降约34％。有业内人士分析，之所以下滑3成以上，主要是因为去年上半年，二手房市场比较热，成交量比较高，而今年上半年则经历了疫情的反复，因此市场恢复尚需时间。
分月份来看，传统成交淡季1月份和2月份，岛城二手房的成交量分别为3613套和2754套，算是整个上半年的低谷期。进入3月份，成交量达到3761套，与1月份基本持平，但因受疫情影响，这个数据离备受期待的“金三”相差甚远。4～6月，央行官宣LPR“降息”，岛城又接连出台部分区域限购解除、公积金贷款额度提升等利好政策，刺激楼市，市场开始慢慢回暖，这从3个月份的成交量便能窥见一二。据统计4～6月，岛城二手房分别成交4507套、4764套和5865套。由此可见，整个上半年二手房的成交数据呈不断攀升的状态。
分区域来看，上半年岛城二手房的成交，基本与此前趋势差不多。根据统计，西海岸新区、市北区和城阳区占据前三名，成交量占比分别为24％、19％和13％。除此之外，李沧区占12％，即墨区占9％，市南区占7％，胶州市占5％，崂山区和莱西市均占4％，平度市最少，仅占3％。
据统计，今年上半年，购房者关注的二手房热点区域前三名，均位于主城区，分别是延吉路片区、福州北路片区和浮山后片区，这三个片区的挂牌均价分别约为28000元／平米、29000元／平米和30000元／平米。有业内人士分析称，前两个区域成热门，主要与供应量大有关，同时周边交通、学区、医院等配套成熟，房龄“不老不新”，各类面积段房源比较集中，价格上比新兴区域要低一些。而浮山后片区受关注，主要与学区有关。目前浮山后的优质小学及初中相对比较平均，区域内新房套总价基本在400万元以上，而一些有好学区的二手房，面积再小一些的，总价200万以内就可以轻松“上车”，对于刚需及微改善且追求学区的人群来说，着实是个不小的福利。
同样，上半年的热点小区也值得关注。从岛城二手房上半年热点关注小区TOP10榜单里，记者发现，依旧是主城区小区的天下，市北有5个上榜、李沧有3个上榜，崂山和城阳各有1个上榜。排在热搜榜前3名的小区分别是：市北区的敦化路小区，挂牌均价约为20000元／平米；李沧区的绿城理想之城，挂牌均价约为28000元／平米；城阳区的卓越蔚蓝群岛，挂牌均价约为13500元／平米。除此之外，蓝山湾、万科金色城品、浮山后四小区、海尔东城国际、伟东幸福之城、四方实验小区等也均在列。
上半年的市场如何？从供应端来看，与成交情况基本吻合的是，上半年新增房源也基本呈递增的态势。据贝壳数据统计，1～6月，岛城新增挂牌房源数据分别为5388套、10602套、13604套、15197套、13932套和13469套。“3月份的上新量提升比较大，主要是因为每年四五月份是购买学区房的集中时期，加上各房东对‘金三银四’的期待，造成供应量一下变大。”青岛房产网红天团特邀专家张斌分析说。
再来看消费端，浮山后片区一中介门店负责人告诉记者，自己所在区域，今年1～4月成交量寥寥无几。一名经纪人平均一周顶多带看1～2组二手房客户，购房者的观望态度也十分浓厚，因此成交周期基本在一个月以上。“5月下旬，房贷利率降至低点，客户看房频率和定房速度提升都十分明显。5月20日至6月20日这一个月的一时间里，是二手房市场比较活跃的时期。我们门店的经纪人基本可以每周带看3～5组客户，而且平均带看2～3次即可成交。尤其是5月20日当天签单的客户不在少数。”上述负责人说。
延吉路片区一中介门店负责人也表示，浙江推进美丽海湾建设梅山湾，自己所在区域的成交活跃期主要集中在4～6月份。这段时间密集出台的各种利好政策，对市场有一定的刺激作用。“一些原本在这个区域有房子的业主，就托我们抓紧帮他们卖房，他们好腾出资金换房，换房区域基本集中在崂山区。这期间，他们给出的议价空间也比较大，加上房贷利率的降低，一些觉得房源和价格合适的客户，就及时‘上车’了。”上述负责人说。
但采访过程中，也有多名经纪人表示，自6月下旬起，岛城的二手房带看量和成交量又开始有所下降。“上个星期我就带看了1组客户，最近约了3次，都说再等等看。”一名经纪人说。“感觉最近这十几天，购房者对市场又有了一些新的期待。不少人表示，想再等等看，有没有更多新的利好政策出台。不知道下半年的情况会不会好一些。”另一名经纪人说。另外，还有一名经纪人表示，目前自己门店主要从事新房业务，二手房占比并不大。“相对而言，新房市场会好一些。”
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